[비바100] 주택임대사업 '지고' 생활숙박시설·섹션오피스 '뜬다'

주택 임대업에 대한 각종 세제 혜택이 축소되고 정부의 규제 강도가 세지면서 지난해 신규 임대사업자 등록 건수가 전년 대비 50% 넘게 급감했다. 반면 오피스 등 수익형 부동산은 수익률이 타 투자상품 대비 높은 수준을 기록하면서 매력적인 투자처로 주목받고 있어 관심이 집중된다.

23일 업계와 국토교통부 등에 따르면 지난해 임대주택 사업자로 7만4000명이 신규 등록했다. 전년 대비 50.1% 감소한 수준이다. 같은 기간 신규 등록 임대주택 수 역시 14만6000가구에 그쳐 전년보다 61.9% 급감했다.

국토부는 2017년 민간 임대사업자를 대상으로 재산세, 종부세, 양도소득세 등 세제 혜택을 주는 활성화 방안을 내놨다. 그러나 1년 여만인 2018년 9·13 대책 발표와 동시에 정책 기조를 바꿔 세제 혜택을 줄이기로 했다. 집값을 불안케하는 원인이 다주택자에 있다고 판단해서다. 작년 12·16 대책을 통해서는 공시가 6억원이 넘는 임대주택에 대해 취득세와 재산세 혜택을 못받게 했다.

주택임대업에 대한 혜택이 축소됨에 따라 부동산 투자자들의 관심은 섹션 오피스, 생활형 숙박시설 등 수익형 상품에 쏠리고 있다.

전매제한이 없고 부가가치세가 환급이 가능하기 때문이다. 또 1~2억대의 소액으로 투자가 가능하고 청약통장이 필요 없으며 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 최대 강점으로 꼽힌다.

대표적인 상품이 업무용 빌딩을 쪼개 분양하는 섹션 오피스다. 정부의 부동산 규제에서 자유롭고 업종 제한이 없는 데다 적은 투자금으로도 투자가 가능해 진입 장벽이 낮다. 수익률도 기존 수익형 부동산에 비해 높기 때문에 투자자들의 관심이 커지고 있다.

일반 빌딩이 한 층을 통째로 매각되는 데 반해 섹션 오피스는 1개 층을 분할할 수 있는 모듈 구조로 설계해 원하는 크기를 판매하는 방식이다. 공간이 작다보니 주로 1~2인의 벤처 창업이나 2~5인 규모의 스타트업종이나 기존의 오피스빌딩에 입주한 대기업이나 공기업을 지원해주는 병원, 식당, 변호사·세무사·법무사 등의 시설이 주를 이룬다. 섹션 오피스는 대기업 및 산업단지 일대 등을 중심으로 공급이 많은데 최근에는 평택 고덕신도시, 동탄2신도시, 하남 미사지구, 송도국제도시 등을 중심으로도 공급이 이뤄지고 있다.

통상 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많다보니 각 오피스텔마다 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 있었지만, 섹션 오피스는 한 개 층을 다양하게 분할 해 각 공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었다. 이에 공간 효용성이 높고 운용비도 적게 들며 지식산업센터와 달리 별도의 인테리어 비용도 들지 않는다. 자연스레 초기 투자비용도 적게 든다.

섹션 오피스는 1인 기업의 증가세로 전망이 밝다는 게 업계의 견해다. 중소벤처기업부 자료를 보면 1인 창조기업(1인 또는 5인 미만의 공동사업자)은 지난 2015년 24만9774개에서 2016년 26만1416개, 2017년 26만4337개로 늘어나는 추세다.

정부 차원에서 지원 사업과 예산을 늘리는 등 창업을 촉진하면서 1인 창조기업도 늘어날 가능성이 높다는 분석이다.

생활숙박시설도 주목받는 상품 중 하나다. 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋다. 또 아파트 못지 않은 설계를 갖춘 생활숙박시설이 선보이면서 직접 거주를 목적으로 분양받는 이들도 늘고 있다.

아울러 아파트와 달리 상업시설에 지을 수 있는데다 확보해야 하는 주차대수도 오피스텔의 절반 수준이어서 사업성이 높다. 개별등기가 가능하고 세입자 입장에선 전입신고도 할 수 있어 소유와 임대, 전대가 모두 가능하다. 에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다.

생활숙박시설의 가장 큰 장점은 규제에서 자유롭다는 것이다. 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없으며 만 19세 이상이면 소득 제한, 주택 소유 여부에 상관없이 누구나 계약할 수 있다. 개별등기와 전입신고도 가능해 아파트처럼 거주할 수 있고 전매도 자유롭다. 특히 최근 선보이는 생활형숙박시설은 세대별 평면이나 수납시설, 커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰져 있고 주택이 아닌 숙박시설로 분류돼, 전입신고를 하지 않으며 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과대상에 포함되지 않는다. 여기에 주택담보대출비율(LTV) 등의 대출규제도 적용받지 않는다.

다만 생활숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반 주택보다 높다는 점은 염두에 둬야 한다. 숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전월세로 임대해 전입신고가 이뤄진다면 주택 수에 포함되며 종부세 합산이나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다. 또 임대는 임대사업자로 등록해야 가능하다는 점도 미리 체크해야 한다. 숙박시설일 경우 사업소득에 따른 부가가치세와 소득세를 납부해야 하고 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없다.

실거주 목적이라면 주거 환경을 따져볼 필요가 있다. 전용률이 낮은 편이며 주차 가능 대수가 적은 데다 대부분 상업지역이나 관광지 주변에 들어서기 때문에 주거 쾌적성이 떨어지는 경우가 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “저금리 기조가 장기화하면서 수익성이 좋은 수익형 부동산에 대한 관심이 커지고 있다”며 “특히 최근 주목을 받는 상품으로 섹션 오피스, 생활형숙박시설이 있는데 창업 트렌드 등에 부합하고 정부 규제도 덜해 인기가 한동안 계속될 것”이라고 말했다.

장애리 기자 1601chang@viva100.com