 |
| 지난 6일 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 내에 재건축을 두고 갈등을 빚는 내용의 현수막이 설치돼 있다. (연합) |
정부의 부동산 규제 강화 대책에 따라 재건축이 쉽지 않자 대안으로 리모델링 사업이 주목받으면서 수도권 곳곳에서 리모델링 사업 바람이 불고 있다.
앞서 정부가 발표한 6·17 부동산 대책에 따르면 재건축 투기수요 차단을 위해 이르면 내년부터 수도권 투기과열지구에서 조합설립인가를 받는 재건축단지에서는 2년 이상 실거주한 조합원만 새 아파트 분양권을 받을 수 있게 된다.
안전진단 강화 방안도 담겨 재건축 사업 초기 장벽은 더 높아졌다. 그동안 지방자치단체 소관이었던 1차 안전진단 용역업체 선정·관리를 시도지사에게 넘기고, 2차 안전진단(공공기관 적정성 검사)에 현장조사를 반드시 포함시켰다.
이와 함께 한남연립과 두산연립을 시작으로 재건축초과이익분담금 징수도 올해 하반기부터 본격적으로 시작된다. 현재 62개 조합에 약 2533억원 규모의 부담금 예정액이 통지된 상태다.
이처럼 재건축 사업 환경이 어려워지자 재건축 대신 리모델링 사업이 대안으로 떠오르고 있다.
리모델링이란 노후된 아파트를 철거하지 않고 기초 구조를 활용해 건물을 고쳐 짓는 방식을 말한다. 리모델링의 경우 재건축과 비교해 상대적으로 인·허가 기간이 짧고, 규제강도가 강하지 않아 용적률이 높거나 재건축연한을 채우지 못한 아파트 단지의 대안으로 꼽힌다.
 |
재건축은 추진 연한이 준공후 30년 이상인데 반해 리모델링은 15년 이상으로 짧다. 안전진단 장벽도 낮다. 재건축을 위해서는 안전진단 최소 D등급 이하를 받아야 하지만 리모델링의 경우 수평증축 C등급, 수직증축 B등급 이상을 받으면 된다. 조합설립에 필요한 주민동의율도 66.7%로 재건축의 75%보다 낮고, 사업승인 단계에서 75%를 채우면 된다. 이밖에 기부채납, 임대주택 등 규제 조항에서도 자유롭다.
이 같은 장점에 서울 및 수도권에서 아파트 단지에서는 리모델링 움직임이 나타나고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 올해 초 송파구 성지아파트는 국내 최초로 수직증축 리모델링 사업계획승인을 받았고, 강동구에서도 둔촌동 둔촌현대1차아파트가 수평증축으로 사업계획안이 승인됐다.
또 동작구 일대에선 우성2·3차와 사당동 극동, 신동아4차 등 4개 단지가 리모델링 조합설립인가를 위한 추진위원회를 출범시키고 주민동의 절차를 밟고 있다. 광진구 광장동 나홀로 단지인 상록타워는 HDC현대산업개발이 우선협상대상자에 선정됐다.
 |
| 포스코건설이 지난해 12월 수주한 용인 수지 초입마을. (포스코건설) |
수도권에서도 올해 들어 집값이 크게 오른 용인과 수원에서 아파트 리모델링 바람이 불기 시작했다.
용인 수지구 죽전동에 있는 도담아이파크와 도담롯데캐슬, 죽전파크빌이 통합 리모델링을 추진하고 있으며, 상현동 동보2차도 곧 추진위원회가 발족할 예정이다. 이 아파트는 이미 주민동의율 60%를 얻었다. 이어 죽전동 벽산아파트 1~5단지와 첼시빌도 통합리모델링 추진위원회가 최근 공식 출범했고, 수원에서는 영통지구 벽적골8단지와 신나무실 주공5단지가 각각 통합리모델링 사업 추진을 모색하고 있는 것으로 알려진다.
KB부동산 리브온 관계자는 “시간 단축도 가능한 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르면서 대형 건설사들도 관심을 보이고 있으며 소규모 단지들이 통합 추진에 나서면서 대규모로 단지화해 브랜드 가치를 높이려는 움직임도 나타나고 있다”며 “앞으로 리모델링이 활성화돼 신축이나 재건축에 몰린 수요를 분산하고 부족한 신규 공급을 늘리는데 도움이 될 것으로 보인다”고 분석했다.
 |
| 송파 성지아파트 리모델링 조감도. (포스코건설) |
이 같은 분위기에 리모델링 진행 단지들의 시세 역시 가파르게 뛰고 있다. 송파구 성지 아파트 전용 84㎡의 경우 작년 9월까지만 해도 8억5500만원(8층)에 거래됐으나 올 6월 11억9000만원(7층)에 거래되면서 1년 만에 시세가 3억원 넘게 올랐다. 강동구 둔촌현대1차 아파트 전용 84㎡ 역시 작년 9월 7억9000만원(8층)에 거래된 후 1년도 안 돼 3억원 넘게 올라 지난달 11억원(13층)에 거래됐다.
재건축 대비 사업이 빠르게 진척될 수 있다는 면에서 리모델링이 주목을 받지만 한계점도 존재한다.
리모델링으로 가구수 증가는 기존 가구수 대비 15%에 불과하고, 일반분양 물량이 30가구 이상이면 분양가상한제가 적용돼 재건축 대비 사업성이 낮다.
또한 내력벽 때문에 평면 설계에도 제약이 따르면서 사업성이 낮아지는 점도 한계로 꼽힌다. 내력벽은 건물의 무게를 견디기 위해 설치한 벽이다.
리모델링업계 관계자는 “내력벽을 철거하지 않고 수직·수평증축 만을 추진할 경우 조합원들의 분담금 액수가 적지 않아 사업 추진이 힘들 수밖에 없다”며 “내력벽 철거 규정이 완화될 경우 최근 신규 공급되는 아파트와 같은 3·4베이 구조를 확보해 조합원의 부담이 줄어드는 만큼 내력벽 철거는 반드시 필요하다”고 주장했다.
내력벽 철거 여부에 대한 찬반 여론의 대립은 지난 2015년부터 시작됐다. 2016년 국토부가 안전 문제가 없는 범위 내에서 일부 철거를 허용키로 했지만, 같은 해 안전성 우려가 끊임없이 제기되자 전면 재검토에 나섰다.
이후 국토교통부는 ‘리모델링을 위한 가구 간 내력벽 철거 안전성 연구용역’을 발주했다. 한국건설기술연구원에 따르면 이달 중 연구가 완료되고 결과를 국토부에 전달할 예정이다. 이를 바탕으로 국토부가 아파트 리모델링 시 내력벽 철거에 대한 지침을 정할 것으로 보인다.
만약 연구용역 종료 후 국토부가 내력벽 철거를 인정한다면 리모델링 사업은 ‘재건축의 대안’으로 부상할 가능성이 커진다.
업계 관계자는 “분당, 일산 등 1기 신도시 아파트가 수혜를 입을 것”이라며 “이들 노후 아파트 대부분이 용적률 상한선을 꽉 채운 중·고층 아파트이기 때문에 재건축보다는 리모델링 사업이 이득이기 때문”이라고 설명했다.
다만 안전성에 대한 우려도 여전히 공존하는 만큼 건설업계 관계자는 “연구용역 결과가 내력벽 철거에 긍정적인 방향으로 나오더라도 국토부가 모든 단지에 최대치의 기준을 허용해 주진 않을 것”이라고 말했다.
문경란 기자 mgr@viva100.com
