[비바100] 투미부동산 김제경 소장 “재개발은 새 아파트 받는 가장 관심 있는 권리…관심 많아질 것”

투미부동산 김제경 소장

 

“재개발 투자는 부린이(부동산+어린이)에게는 잘 모르거나 어렵다고 느껴질 수도 있다. 또한 사업 과정이 복잡하거나 오래 걸린다는 선입견이 있을지 모르겠지만 그래도 도심 내에서 가장 필요한 주택 공급 방안이고, 신축 아파트 입주권을 받을 권리가 있기 때문에 관심을 가질 만 하다.”

‘부동산 주치의’ 라는 별명을 얻을 만큼 재건축·재개발 등 정비사업 분야에 손꼽히는 전문가인 김제경 투미부동산 소장은 재개발 투자에 대해 이렇게 강조했다. 김 소장은 ‘재개발’ 분야 전문가를 떠 올렸을 때 가장 먼저 생각나는 젊은 부동산 전문가로 활약하며 유명세를 알리고 있다. 실제 재개발 투자에 지속적인 관심을 가지고 있거나 혹은 권리 관계가 복잡한 재개발에 실제 투자하고 있는 투자자라고 하면 김 소장을 모르는 사람은 없을 것이다.  

◇ ‘재개발’ 분야에 어쩌다가 관심을 가지게 된 계기는.

김 소장은 서울 성동구에서 태어나서 유년시절을 보냈다. 김 소장의 아버지는 증권회사에서 근무를 하셨고 주식에서 힘든 상황을 겪고 나서 부동산 공인중개사 자격증을 취득했다. 이후 성동구에서 동네에서 소규모의 공인중개사를 개업 하셨다고 한다. 김 소장의 아버지는 퇴직금을 가지고 부동산을 차렸는데 성동구에 재개발 지역에 직접 투자하셨고 조합원 경험을 쌓으면서 동네에서 전문성을 키워왔다. 이때 김 소장은 유년 시절 왕십리 뉴타운 등 재개발을 하는 전 과정을 지켜 보며 자연스럽게 정비사업에 대해 경험하고 관심을 가지게 됐다.

김 소장은 당시 부모님의 제안으로 중개업소에서 아르바이트를 하게 됐다. 시간이 가면 갈수록 인터넷이 중요해졌지만, 부모님이 컴퓨터를 다루는 세대가 아니다 보니 블로그, 카페 관리를 직접 맡았다. 대학교 시절 김 소장은 부동산학과에 다니며 공부를 하고 있었고, 부모님의 밑에서 도와주는 형식으로 일을 하기 시작했는데 블로그가 유명해 지면서 거래가 늘어나고 입소문이 생기기 시작했다.

◇ 블로그로 시작해 유튜브로 유명세…노하우는?

김 소장은 부동산 블로그로 유명해졌지만, 최근에는 재개발 관련 부동산 유튜브로 더욱 널리 알려져 있다. 김 소장은 블로그 운영을 할 때 부동산 분야에 유명한 사람들을 벤치마킹 하다 보니까 자신만의 시각이 생기고 블로그에 그 내용을 공유했는데 사람들이 공감을 하고 관심을 가지게 됐다고 말한다. 그러다가 2017년에 유튜브를 시작을 하게 됐고, 김 소장이 말한 미래 부동산 전망이 맞게 되고 점차 노하우와 경력이 쌓였다. 여기에 부동산과 세금 문제가 연관이 깊다 보니 세금에 관해 물어보는 사람이 많아서 세금을 공부하기 시작했다. 세금은 세무사 말고 부동산 전문가들도 어려워하는 부분이지만 자문을 구하고 직접 공부를 하면서 블로그에 글을 올리고 상담을 진행을 했다. 그리고 도시정비법을 계속 연구하다 보니 정비사업전문관리사 자격증을 취득하게 됐다.

특히 김 소장은 고객들과 상담을 진행하면서 수 많은 특이 케이스나 예시들을 보게 됐고, 이 문제들을 해결해 나가면서 경력과 노하우를 쌓게 됐다고 한다. 단순하게 발표하는 정부의 부동산 대책 뿐만 아니라 실제 상담을 하면서 사람들에게 적용이 어떻게 되는지 경험하고 해결 방법을 제시하면서 사람들에게 입소문이 나게 됐고 재개발 전문가로 거듭나게 됐다.

 

 

투미부동산 김제경 소장

 

◇ 재개발에 대해서 어렵다고 생각하는 사람들이 많은데?

아직도 주변에는 재개발·재건축 등 정비사업에 대해서 잘 모르거나 어렵다고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 그 과정이 매우 복잡하고 시간이 오래 걸린다는 선입견이 있을지 모르겠지만 앞으로는 관심을 꼭 가져야 한다고 김 소장은 말한다.

서울 등 수도권에서 새 아파트를 소유하는 것은 힘든 시대가 됐다. 신축 아파트를 사기 위해서는 단기간에 가격이 급등했고, 분양시장에서 청약 당첨을 받으려면 청약가점이 높아야 하기 때문에 조건이 어렵고, 그렇다고 재건축은 규제가 너무 많다. 그렇기 때문에 재개발에 관심을 가지는 사람들이 많아지고 있다.

김 소장은 특히 요즘 재개발에 관심을 갖는 사람들이 많아졌다고 한다. 재개발 분야는 소수의 사람만 진입하는 곳이라는 이미지를 깨고 젊은 사람들의 직접 투자가 늘고 있다. 재개발은 신축 아파트를 받을 수 있는 가장 관심 있는 권리이다. 특히 이번 정부 들어 세금 규제가 강화된 만큼 취득세 폭탄에서 피할 수 있고 도로나 통상가 등 재개발 구역 내 특수 물건은 장기특별공제 혜택을 받을 수 있기 때문에 여러 가지 이점이 많다. 또한 재개발 과정에서 주택이 멸실이 됐을 때는 보유세 면에서 세금적으로 혜택이 많다 보니까 주목을 많이 하고 있는 상황이다.

김 소장은 아직도 재개발 영역은 접근에 대한 ‘진입장벽’이 있다고 말한다. 하지만 반대로 생각하면 단점으로 보기 보다는 아무나 못 들어오기 때문에 오히려 입주권을 시세 대비 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있다.

◇ 재개발 투자시 주의해야 할 점이 많은데?

재개발은 사업 초기부터 새 아파트 입주까지 과정이 복잡하고 단계별로 거쳐야 하는 과정이 있다. 또한 권리와 이해관계가 많다 보니 불안요소가 있을 수 있어 꼼꼼하게 확인해야 할 점이 많다.

김 소장은 “사업 초기 단계가 가격이 더 싸더라도 지켜야 할 최소한의 기준점이 있다”며 “조합설립인가까지 가장 오랜 시간이 걸리기 때문에 적어도 조합설립인가 이후의 구역을 골라야 한다”고 조언한다.

최근에 재개발에 너무 관심이 몰리다 보니까 극초기에도 몰리는데 안전하게 투자하기 위해서는 조합설립인가 이후에 들어가라고 조언한다. 재개발은 조합설립인가 기간 까지 너무 오래 걸린다. 짧게는 2~3년부터 10년 이상이 걸릴지 아무도 모른다. 사업 극초기에 들어가는 사람이 많은데 사실상 주민 동의 75% 받는 자체가 쉽지가 않고 미래에 대한 예측이 불가능하다. 만약 주민 동의를 받더라도 시에서 지정을 해주고 노후도, 접도율, 과소필지 등 요건들이 모두 충족되어야 하기 때문에 구역 지정까지 매우 힘들다.

그나마 구역 지정 이야기들이 나오고 노후도가 충족된 곳은 ‘하이리스크, 하이리턴’ 투자가 될 수 있다. 하지만 분명히 사업 초기에는 노후도는 기본적으로 체크를 해야 하지만, 노후 충족되지 않는 것은 투자를 할 때 주의를 해야 한다. 이외에도 수많은 변수와 리스크가 있다는 점은 반드시 기억해야 한다고 조언한다.

◇ 공공재개발 등으로 빌라 투자 ‘활발’…주의해야 할 점은?

정부의 공공재개발, 역세권, 저층 주거지 등 개발 바람 불고 빌라 투자바람이 불고 있다. 과거 2000년대 초반에 한창 개발 바람이 불어서 지금과 같이 투자 수요가 움직일 때가 있었다. 하지만 ‘무작정 된다’는 식으로 투자를 해서는 안된다. 오히려 경기가 떨어지면 발이 묶일 수 있기 때문에 묻지마식 투자는 낭패를 볼 수 있다.

빌라 투자시 구역 지정도 안된 상태에서 투자를 하게 되면 수많은 요소들이 있기 때문에 주의를 해야 하며, 신축 빌라들이 들어서면 노후도가 깨지기 때문에 각별히 주의를 해야 한다고 조언한다. 이외에도 사업성과 입주권을 받을 수 있는지 여부도 반드시 확인을 해야 한다.

특히 요즘 공공재개발과 관련해서 논란도 많고 관심도 많다. 그래서 투자 할 때는 보수적으로 신중해야 한다. 김 소장은 그 기준점을 ‘조합설립 인가’에 두고 이 단계가 넘어간 뒤에 말하라고 거듭 말한다.

그는 “뜨는 곳을 추천하기 보다는 내 소중한 자산을 지키기 위해서 보수적으로 접근해라. 막상 주민동의가 들어가더라도 주의를 해야한다”고 조언한다.

특히 초보자들은 더욱 신중을 기해야 한다. 재개발 예정지 투자를 할 때는 재개발에 자신이 있다고 하면 투자를 하지만 초보자는 조합설립 인가 이후로 들어가야 한다. 물론 조합설립인가 이후가 나면 실제투자금액이 올라가기 때문에 힘들 수도 있지만, 너무 갭이 작은 곳에 유혹을 당하지 말아라. 너무 갭이 작다고 하면 리스크가 있다는 의심을 하고 안정적으로 보라고 김 소장은 거듭 당부했다.

◇ 정부의 양도세 등 세금 규제가 심한데…“6월 이후 옥석가리기”

김 소장은 올해 재개발 등 전망과 관련해 “6월 이후에는 양도세가 큰 폭으로 올라가는 만큼 옥석가리기가 될 것이다. 시장에는 유동성이 지금 풍부한 상태이기 때문에 상승기를 탈 것”이라고 전망한다.

다만 정부가 주택수를 규제하기 때문에 ‘똘똘한 한 채’가 중요하다. 세금 규제가 심하기 때문에 짤짤이 투자를 하는 것 보다 상급지를 투자하는 사람이 돈을 번다. 6월 이후에는 단기 양도세 규제가 더 심해지기 때문에 ‘수익성’을 반드시 고려해야 한다.

또한 세금 관련해서는 공시가 1억 이하라고 해서도 묻지마 투자를 하면 안된다. 단순하게 매수를 하기 위한 매도하지 말아야 한다. 취득세만 낮았지만 세금과 관련해서 주의를 봐야 하는데 양도세, 종부세 들을 다 계산해서 신중한 투자를 해야 한다고 거듭 강조한다.

마지막으로 집값 상승과 관련해서는 다음 정권이 어떻게 될지 봐야 한다. 경기가 어려워지거나 규제를 하면 강남 등으로 수요자가 또 다시 몰리며 옥석가리기가 본격적으로 이뤄질 것이라고 전망했다.

이연진 기자 lyj@viva100.com