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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
치열한 대선 레이스 끝에 0.73%인 24만7000여표 차이로 윤석열 정부가 탄생하게 되었다. 이번 대선의 가장 큰 특징은 보수후보가 서울에서 승리한 것이 결정적이었다.
문재인 정부의 부동산 정책 실패가 가장 큰 원인으로 지적되고 있다. 문 정부 5년간 서울의 집값과 전세가격은 2배 정도 올라 서민들의 불만이 높았고, 1주택자들도 재산세, 종합부동산세 등의 부담으로 불만이 고조된 것이 표심으로 나타났다고 볼 수 있다.
문재인 정부는 집권 초반 공급은 충분하다는 오판으로 강남 재건축 핀셋규제에 몰두하다가 공급의 골든타임을 놓치고 말았다. 공급부족에 따른 가격급등을 막기 위해 20여 차례의 대책을 내놓았지만 역부족이었다. 투기 광풍은 서울을 넘어 수도권과 지방으로 풍선효과를 일으키며 전 국토를 투기판으로 만들었다.
문재인 정부가 야기한 공급부족 현상은 2024년까지 지속될 것으로 전망되기 때문에 집권예정인 윤석열 정부도 공급을 지속적으로 확대해야 할 것이다. 윤석열 정부가 공급확대를 위해 규제완화를 강력하게 추진할 것이지만, 이는 필연적으로 투기를 동반하게 될 것이다. 결론적으로 윤석열 정부 5년간은 공급확대와 규제완화 및 투기억제가 핵심 키워드가 될 것이다.
먼저, 공급확대를 위해 4기 신도시 건설을 추진해야 한다. 대량공급을 위한 가장 효과적인 방법은 신도시 건설이다. 문재인 정부에서 공급확대를 위해 추진한 3기 신도시는 2024년쯤에야 본격적인 입주가 이루어 질 것이기 때문에 윤석열 정부 집권 후에도 시장의 불안은 지속될 것이다. 따라서 윤석열 정부 집권 6개월 안에 4기 신도시를 10개 정도 추진하여 대량공급 시그널을 주어 심리적 안정을 이루어야 한다.
또한, 비합리적인 규제완화도 필요하다. 가장 시급한 것이 공급확대를 위한 재개발·재건축 등 과 관계된 규제완화이다. 문재인 정부의 지나친 재개발·재건축 규제는 도심 공급위축을 불러와 가격급등의 원인으로 지적되고 있다. 따라서 재개발·재건축 규제를 풀어 공급을 확대해야 한다. 또한 징벌적 과세로 논란이 되고 있는 재건축초과이익환수제, 종합부동산세 등 불합리한 세제완화도 검토되어야 한다. 그리고 무주택 서민들의 내집마련을 위해 대출규제도 풀어야 한다.
그리고 투기억제 대책을 충분히 세워야 한다. 공급확대와 규제완화는 필연적으로 투기와 연동될 수밖에 없다. 따라서 공급확대와 규제완화를 진행하더라도 투기가 일어나지 않도록 대비책을 세워야 한다. 공급을 위해 신도시 건설을 추진하는 과정에서 정보가 누설되어 신도시 예정지역에 투기꾼이 몰려들어 투기를 유발할 수 있다. 또한 지나친 재개발·재건축 규제는 투기를 불러올 수 있기 때문에 투기를 방지할 수 있는 방안마련과 시차 조절을 하면서 순차적으로 규제를 풀어야 할 것이다. 그리고 다주택자 양도세 완화조치는 시장에 매물이 많아지면서 공급확대 효과도 있지만, 정책의 일관성을 훼손하고, 투기를 정당화 시켜줄 수 있다. 그 외에도 윤석열 당선인이 대선과정에서 공약했던 임대차3법 재검토는 겨우 정착되고 있는 상황에서 오히려 시장의 혼란을 가져올 수 있어 신중해야 한다.
공급확대를 위해 규제를 풀면서 투기를 막는다는 것은 양날의 칼과 같다. 공급확대를 위한 규제완화에서 발생할 수 있는 투기문제를 어떻게 해결할 것인가가 윤석열 정부의 과제와 고민이 될 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
