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| 오세준 평택대학교 교수 |
2년 전인 2020년 7월 말 임대차 3법이 시행되었다. 오는 8월부터는 계약갱신청구권 행사 후 계약이 종료되는 임대차 물량이 전월세 시장에 순차적으로 나올 것이다.
임대차 3법에서는 기존 2년이었던 임대차 계약기간을 2+2년(기존계약 종료 후 2년 연장할 수 있고, 1차례만 보장)으로 하고, 임대료 증액을 5% 이내로 제한한다. 이에 따라 계약갱신 물량과 신규 임대차 물량의 가격 차이가 크게 벌어져, 주택 임대차 시장에는 같은 아파트 단지 내의 동일 평형에서도 가격 차이가 상당히 벌어지는 이중가격 현상이 나타났다.
8월부터 임대인들은 계약갱신청구권을 통해 4년간 묶였던 전세 물량을 시장에 내놓으며, 2년치 가격 인상을 한 번에 적용할 것이라는 우려가 나오고 있는 상황이다. 이번에 정부가 몇가지 임대차 관련 대책을 내놨지만 효과를 장담하기 어려운 상황이다.
혼란스러운 부분에 대해 살펴보면, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 임대인 본인 및 직계 존비속이 실거주하는 경우에는 임대인은 청구권을 거절할 수 있다. 만약 주변시세가 큰 폭으로 상승하였는데 임차인이 계약기간 만료가 도래하는 주택에 대해 계약갱신청구권을 주장한다면 집주인은 5% 이내로만 임대료를 올려받을 수 있다. 이 경우, 전세금을 올려받고 싶은 욕심에 해당 집주인이 직접 실거주를 하겠다며 갱신을 거절하였다면 어떻게 될까?
임대인이 직접 살지 않고 새로운 임차인을 구해 더 높은 가액으로 새로운 임차인과 임대차계약을 했다고 가정해 보자. 이런 경우 계약갱신을 거절당한 기존 임차인은 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액에 관한 합의가 있었다면 이를 따르면 된다.
그러나 합의가 없었을 경우가 대부분일 것이기에 첫째, 갱신거절 당시의 월차임의 3개월분에 해당하는 금액이나 둘째, 갱신거절 당시 월차임과 신규로 계약한 월차임과의 차액 2년치에 해당하는 금액, 셋째, 임대인의 갱신 거절로 인해 기존 임차인이 손해입은 금액 중 큰 금액으로 손해배상액을 산정한다.
그렇다면, 기존 임차인은 해당 집주인이 새로운 임대차 계약을 한 사실을 어떻게 알 수 있을까? 의외로 간단하다. 인근 주민센터에 방문하여 임대차계약 정보제공 요청서를 제출하면 전월세 신고제 등을 기반으로 한 임대차 정보를 제공받을 수 있다. 하지만 직계존비속과 임대차계약을 한 경우라면 입증에 어려움이 생길 가능성도 있다.
임대인과 임차인의 관계는 더 이상 호의적인 관계가 아니다. 임차인을 보호하려는 취지로 마련된 제도가 오히려 임차인과 임대인 모두를 힘들게 만들어 버렸다. 임대차 시장의 흐름대로 두었다면 4년이 아니라 더 오랫동안 머무를 수 있었을 것을 이제는 4년 만에 등떠밀려 비워줘야 하는 시장이 되었다.
전 정부가 만들어 놓은 정책이라 국회 동의 문제로 폐지도 어렵거니와 이제 와서 현 정부가 아무리 개선책을 만든다 한들 이미 만신창이가 되어버린 시장이 원상태로 회복되기에는 많은 시간과 고통이 따를 것이다. 고통은 국민 몫이다.
오세준 평택대학교 교수
