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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
문재인 정부의 부동산 실패는 공급부족에 따른 수급 불균형이 가장 큰 원인으로 지적되고 있다. 집권 초기 공급이 충분하다는 오판으로 공급 확대보다는 규제강화에 초점을 두고, 재개발·재건축 규제에만 몰두했다. 공급부족에 따른 시장불안은 2020년부터 폭발했다.
문재인 정부가 추진한 부동산 정책 중 유일하게 긍정적으로 평가받는 것이 3기 신도시 건설이다. 문재인 정부는 2018년 12월 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 신도시 건설을 필두로 고양 창릉, 부천 대장, 광명시흥, 의왕·군포·안산, 화성 진안 등 총 8개의 3기 신도시 건설을 발표했다. 3기 신도시는 2025년부터 입주가 가능하기 때문에 공급확대에 따른 시장안정의 혜택은 윤석열 정부가 받을 것으로 보인다.
우리나라 부동산 시장을 되돌아보면 대외변수가 작용한 1998년 외환위기와 2007년 국제금융위기를 제외하고 부동산 가격이 하락한 경우는 1990년대 초반뿐이다. 1990년대 초반 부동산 가격의 하락은 노태우 정부의 주택 200만호 공급정책에 따른 1기 신도시를 통한 대량공급이 이루어진 결과였다.
대량공급을 하는데 있어 신도시만큼 효과적인 정책은 없다. 1기 신도시 5곳에 30만호, 2기 신도시 10곳에 60만호 공급은 수도권 주택가격을 안정시키는데 큰 역할을 하였다. 문재인 정부의 3기 신도시 8곳에도 31만호는 2025년 전후로 시장안정의 효과가 나타날 것으로 전망되고 있다.
윤석열 정부 역시 차기 시장 안정을 위해 4기 신도시 건설을 서둘러야 한다. 윤석열 정부는 미래를 대비한다는 관점에서 30만호 공급이 가능한 10곳의 4기 신도시 건설을 추진해야 한다.
문재인 정부가 추진하고 있는 3기 신도시 8곳 31만호 공급에 이어 윤석열 정부가 4기 신도시 10곳에 30만호를 공급하게 되면 향후 10년간 부동산 시장은 안정이 될 것이다. 꾸준한 대량공급만큼 시장안정에 효과적인 정책을 없다. 4기 신도시 건설을 통해 공급이 충분하게 이루어진다는 시그널을 주어야 한다.
또한, 신도시 건설은 차기 정부를 위한 대책으로 정착시켜야 한다. 앞으로 부동산 정책은 집권당시 정부보다는 차기 정부에 효과가 나타날 수 있는 정책을 수립할 수 있도록 제도를 보완해야 한다.
그리고 미래 주거복지 실현을 위해서도 4기 신도시 건설은 필요하다. 우리나라 주택문제는 양적 문제와 질적 문제를 동시에 안고 있다. 양적 문제는 주택의 부족문제이다. 우리나라는 주택부족문제 때문에 주기적으로 가격이 급등하고, 시장이 불안하였다. 질적 문제는 주거환경과 주거 공간 등의 문제를 말한다. 이러한 양적 문제와 질적 문제를 동시에 해결할 수 있는 가장 효과적인 대책이 대규모 신도시 건설이라 할 수 있다.
윤석열 정부가 집권 1년 이내에 4기 신도시 건설을 추진하게 되면 2028년 전후에 입주가 시작되면서 차기 정부에서 공급효과가 나타날 것이다. 문재인 정부가 추진한 3기 신도시 건설의 효과는 윤석열 정부에서 나타나고, 윤석열 정부가 추진한 4기 신도시 건설의 효과는 차기 정부에서 나타나게 되면서 자연스럽게 대량공급의 순환사이클이 이루어 질 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
