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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
지난해까지 급등하던 매매가격과 전세가격이 하락세로 전환되면서 깡통전세가 사회문제가 되고 있다. 전세가율이 80%를 넘는 깡통전세문제는 부동산 하락기에 집중적으로 나타나고 있으며 특히 신축빌라 분양과정에서 많이 발생하고 있어 근본적인 해결방안이 필요하다.
깡통전세 비율이 가장 높은 곳은 신규 분양된 다세대주택과 연립주택이 많은 소위 ‘빌라’ 밀집지역이다. 신축빌라를 개발하는 시행사와 이를 분양하는 분양업자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 분양가격보다 높은 전세보증금으로 세입자에게 임대하면서 문제가 시작된다. 즉, 신축빌라를 분양하면서 시세를 잘 모르는 세입자에게 분양가격을 부풀려서 전세물건으로 넘기면서 깡통전세 문제가 발생한다. 따라서 신축빌라는 전세계약 단계에서 깡통전세 문제가 발생하지 않도록 제도를 보완해야 한다.
국토교통부는 지난달 서울 화곡동에서 ‘전세피해 지원센터’ 개소식을 열었다. 전세사기 피해자에게 종합적인 지원을 해주기 위해 설치된 기관이며 긴급 임시거처를 지원하고 새집 마련을 위한 자금도 빌려준다. 변호사, 법무사, 공인중개사 등에게 상담을 받거나 전세사기 의심 사례를 신고할 수도 있다. 이처럼 일반 국민들이 깡통전세 또는 전세사기 피해를 입지 않도록 전세피해 지원센터를 전국적으로 확대해야 한다.
다음으로 주변시세보다 높은 전세계약서를 가져오면 아무런 검증 없이 대출을 해 주는 금융기관의 관행도 바꿔야 한다. 금융기관은 시행사에게 개발에 필요한 자금을 빌려주고 이를 회수하기 위해 검증도 없이 주변시세보다 높은 전세보증금으로 대출을 해 주고 있다. 금융기관에서 깡통전세에 대한 정확한 시세를 파악해 전세가율이 80%를 넘는 전세계약서를 가져오면 대출을 해 주지 말아야 한다.
일반국민들도 전세가율이 80% 넘는 전세물건은 계약하지 말아야 한다. 깡통전세는 부동산가격 하락기에 반복해서 나타나는 현상이다. 따라서 전세가격이 급등하는 시기에 전세보증금은 매매가격 대비 80% 이상 올려주면서 계약을 해서는 안 된다. 정부도 일반국민들에게 깡통전세 피해 심각성을 지속적으로 계도할 필요가 있다.
지난 6월 수도권 일대에서 빌라 500여 채를 갭투자 하는 과정에서 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 않은 혐의로 구속된 사례가 있다. 구속된 사람은 신축빌라 분양업자와 짜고 임차인에게 분양대금보다 비싼 전세보증금을 받아 일부를 리베이트로 챙긴 뒤, 남은 돈을 건축주에게 분양대금으로 지급하는 수법을 이용했다. 자신의 돈을 들이지 않고 갭투자를 이어가다가 계약만료를 앞둔 일부 세입자에게는 보증금을 돌려줄 수 없다고 소유권을 떠넘기는 방식으로 범행을 저질렀다.
깡통전세의 해결방안은 신축빌라 분양과정에서 문제가 발생하지 않도록 제도적 보완이 필요하며 이를 위해 전세피해 지원센터를 전국적으로 확대해 서민들이 피해를 입지 않도록 정부가 지원해 줘야 한다. 또한 신축빌라 분양과정에서 무분별하게 대출해 주는 금융기관들의 관행도 바로잡아야 한다. 그리고 일반 국민들도 전세가율이 80%를 넘는 전세물건은 계약을 하지 말아야 한다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
