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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
2023년 계묘년 새해 부동산 시장은 극심한 변동성이 예상된다. 지난해는 금리 급등으로 인한 부동산 침체가 국내 경기 전반에 영향을 미쳤다.
새해를 맞이하면서 부동산 시장이 더욱 침체국면으로 빠져들지, 아니면 반등세로 전환될지 초미의 관심사가 되고 있다. 2023년 새해 부동산 시장에 영향을 미칠 변수로는 금리상승세 지속, 규제완화 강도, 입주물량 증가에 따른 가격급락과 역전세난 등이 될 것이다.
먼저, 지난해부터 시장에 가장 큰 타격을 주고 있는 금리상승의 지속 여부가 가장 큰 변수가 될 것이다. 지난해 말 기준금리 3.5%, 시중금리 7%대에 접어들었는데, 새해에도 기준금리와 시중금리가 계속 상승한다면 부동산 시장은 지난해 보다 더욱 침체국면에 빠져들며 패닉상태가 될 것이다.
다음으로 침체된 경기를 살리기 위한 정부의 규제완화 강도이다. 정부는 침체된 경기를 살리기 위해 새해에도 규제완화 정책을 강하게 추진하게 될 것이다. 이미 정부는 지난해 다주택자 취득세 감면, 종합부동산세 기준 상향, 조정대상지역 등 규제지역 해제, 대출규제 완화 등을 추진하였다. 그러나 금리급등으로 규제완화의 효과가 미미할 것이기 때문에 2023년도에는 좀 더 강력한 규제완화가 예상된다. 예를 들어 전매제도 완화, 실거주 요건 완화, 재개발재건축 용적률 대폭상향 등 다양하고 강력한 규제완화 정책이 추진될 것이다. 문제는 경기부양을 위해 단기간에 규제완화를 급격하게 추진하다가는 또다시 투기세력이 유입되면서 시장이 불안해 질수 있다는 점을 경계해야 한다.
그리고 입주물량 증가에 따른 가격하락과 역전세난이다. 통계에 따르면 2023년 전국 아파트 입주물량은 지난해 33만2000가구보다 5.9%가량 늘어난 35만가구에 달할 전망이다. 그 중 수도권 입주물량은 17만9000가구, 약 51.1%로 전체의 절반 이상을 차지한다. 수도권 입주물량은 지난해 18만가구 보다 소폭 감소하는데, 이는 경기도의 입주물량이 지난해 11만 3000가구에서 2023년 10만9000가구로 약 4700가구 줄어들기 때문이다. 서울의 입주물량은 지난해 2만4000가구에서 2023년 2만5000가구로 소폭 증가한다. 특히 인천과 대구는 역대 최대 물량이 입주하면서 역전세난이 심화할 것이라는 전망이다.
전문가들은 새해에도 금리인상 등으로 전세가격 하락세가 지속될 경우 일부 지역에선 ‘깡통전세’와 함께 ‘역전세난’이 더욱 심화할 것으로 전망하고 있다. 신규 아파트는 청약과 분양 계약률이 하락하면서 미 입주율도 높아질 것으로 예상된다. 높은 대출이자 부담으로 전세수요가 감소한 가운데 2023년 입주물량이 집중된 지역은 전세가격이 큰 폭으로 떨어지면서 역전세난이 확대될 것으로 보고 있다.
2023년 부동산 시장은 미연준의 금리상승 압박으로 국내 금리의 상승세가 지속되면서 시장은 더욱 움츠려들 것이며, 이를 타개하기 위해 정부는 경기부양을 위한 강력한 규제완화를 추진하게 될 것이다.
만약 금리상승세가 지속된다면 35만가구에 달하는 입주물량이 가격급락과 역전세난 등을 더욱 심화시켜 시장은 패닉상태로 빠져들 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
