[강창동 대기자의 자영업이야기] 올해는 자영업 격동기… 점주교체 활발해질 듯

강창동 유통전문 대기자·경제학 박사

코로나19 사태가 컴컴한 터널의 끝을 향해가고 있다. 일상회복 기대감으로 자영업시장에도 큰 변화가 예상된다. 자영업자들에게 당면한 첫 번째 이슈는 채무상환이다. 오는 9월에는 자영업자들에 대한 대출 만기연장 및 상환유예 조치가 끝난다. 최근 한국은행이 국회에 제출한 자료에 따르면 자영업자 대출잔액은 2021년 12월말 현재 909조2000억원에 이른다. 이 빚을 떠안은 자영업자수는 262만명으로 나타났다. 2021년 현재 552만명에 달하는 자영업자의 절반 가까이가 빚의 올가미에서 자유롭지 못한 상태다.

이에따라 상가 밀집지역의 부동산중개업자들은 올 가을까지 점주 교체가 활발하게 일어날 것으로 예상한다. 점포 양도자는 권리금을 제대로 받아 빚 갚는데 쓸 요량으로, 점포 인수자는 권리금과 월세가 낮춰진 시기에 창업할 생각으로 매물을 탐색 중이기 때문이다. 따라서 올해는 IMF외환위기 이후 20여년만에 맞는 자영업 격동기로 기록될 전망이다.

점포양도를 계획하는 자영업자들에게 권리금은 ‘동화속 오누이의 동아줄’이나 다름없다. 상가건물임대차보호법에 규정된 권리금 관련 조항은 물론, 다양한 판례를 미리 공부해두면 실제 거래에 착수했을 때 큰 도움이 될 수 있다.

흔히 접하는 사례는 건물주의 권리금 침해 행위다. 예를 들어 건물주가 “일상회복이 시작되면 매출도 오를텐데, 신규 세입자에게는 지금보다 2배 높은 임대료를 받겠다”고 고집을 부린다면 이는 전형적인 권리금 보호의무 위반이다.

엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)는 이런 경우에 자영업주가 현명하게 대처해야 한다고 조언한다. 엄 변호사는 “만일 신규 임차인을 구하려는 시기에 건물주가 권리금 회수에 불리한 조건을 붙인다면 권리금을 회수할 수 있도록 협조해달라는 내용증명을 보내 법적 의사표시를 해둬야 한다. 그런데도 건물주가 고집을 피운다면 불합리한 조건에 대한 통화녹취, 문자, 카톡 등 증거자료를 확보해 손해배상청구소송을 준비하는게 좋다”고 귀띔했다. 건물주가 갑자기 재건축을 통보하면서 신규 임차인을 받지 않겠다고 통보하는 경우도 마찬가지다. 이때도 손해배상청구소송을 준비해야 한다. 계약기간 중 갑작스런 재건축 통보는 기존 자영업주의 권리금 회수기회를 박탈하는 것이기 때문이다.

이와는 달리, 점포를 양도하는 자영업자가 매출을 뻥튀기해서 계약을 맺은 경우는 민법상 ‘권리금 계약 취소소송’에 해당한다고 엄 변호사는 조언했다. 기존 자영업주의 사기 및 기만행위는 불법행위이므로 권리금 반환은 물론 손해배상까지 청구할 수 있다는 설명이다. 소송에서 이기기위해서는 기존 자영업주가 제시한 매출이 허위라는 사실을 증명해야 하며, 기존 자영업주의 영업조건과 영업이익, 매출근거 등을 상세히 기재해놓은 권리금계약서가 필요하다“고 엄 변호사는 덧붙였다.

강창동 유통전문 대기자·경제학 박사 cdkang1988@viva100.com