상가임대차법 개정… 임차인 "빈틈 많아" vs 임대인 "재산권 침해"

상가 임차인들에게 ‘권리’가 생겼다. 이들은 자신들의 권리금을 보장받을 수 있는 법적 근거가 마련됨에 따라 건물주로부터 그들 자신을 보호할 수 있는 수단이 생겨난 것이다.

여야는 지난 12일 열린 국회 본회의에서 상가 임차인들의 권리금 보호를 골자로 한 ‘상가건물임대차보호법 개정안’을 통과시켰다. 지난해 9월 법무부가 이 법안을 발의한 지 8개월 만이고 작년 2월 박근혜 대통령이 “상가권리금을 제도적으로 보장하겠다”고 선언한 지는 1년 3개월 만이다.

비록 그간 논란이 됐던 재건축·리모델링 상가 세입자에 대한 퇴거 보상금을 지급하는 방안은 이번 개정안에서 제외됐지만, 업계 안팎에서는 기존 아무런 보호막도 갖지 못했던 세입자의 권리를 신장시키는 첫걸음이 됐다고 평가하고 있다.

그런데 이 개정안 통과 후 상가 임차인과 건물주는 각각 다른 목소리를 내고 있다. 임차인들은 자신들의 권리신장이 이뤄졌지만 여전히 빈틈이 많다는 목소리를 내고 있다. 반면 임대업계에서는 정부가 임대인들의 ‘재산권’을 침해하는 처사가 아니냐며 불만을 터뜨리고 있는 것이다.
 

지난달 서울 서초구 강남역 인근 재건축 예정 상가의 모습.

 

◇ 임차인 “일부 독소조항 우려”

상가 임차인들은 이번 개정안에서 임대인의 임차인 간 거래 방해금지의무 예외 사유 중 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우’를 악용 소지가 있는 독소조항이라고 꼬집었다. 권리금이 18개월분 월세와 비교해 현저히 클 경우 임대인이 의도적으로 점포를 비우고 권리금을 챙길 수 있다는 우려다.

임영희 맘편히장사하고픈상인모임(맘상모) 사무국장은 “상가 권리금은 그 특성상 월세보다 100배가량 많은 경우도 있다”며 “이 조항을 건물주가 악용한다면 합법적으로 권리금을 약탈할 소지가 있다”고 지적했다.

13일 서울시가 조사한 권리금 실태조사에 따르면 지난해 2월 기준 서울시내 상가 평균 권리금은 9780만원으로 나타났다. 맘상모가 회원들을 대상으로 실시한 설문조사에서는 권리금이 월세의 평균 53배인 것으로 조사됐다. 이런 평균치로 예상한다면 임대인이 18개월치 월세를 포기하고 월세의 53배에 달하는 권리금을 택할 수 있을 것으로 보인다.

또 임대인이 재건축 또는 리모델링을 하고자 할 때 사실상 권리금 보전이 힘들다는 점이 이번 개정안에 빠져있다는 것도 맘상모 측은 지적했다.

임 사무국장은 “기존 임차인과 신규 임차인 계약 체결시 임대인이 신규 임차인에게 재건축 계획을 사전 고지하는 경우에는 기존 임차인이 권리금을 정상적으로 회수하기 어려워진다”면서 “이에 대한 보완 대책이 절실하다”고 말했다.

 

◇임대업계 “앞으로 벌어질 부작용도 고려해야”

건물주들과 임대관리업체들은 일부 악덕 임차인들로 인해 수익성이 악화된다며 볼멘 소리를 내고 있다.

서울 금천구에 상가를 소유한 신모(53)씨는 “건물주 입장에서는 임차인들이 주고 받는 권리금 규모가 다달이 받는 월세에 비해 월등히 높은 금액이어서 상대적 박탈감을 느낄 때도 있다”며 “이전에는 알면서도 넘어가는 형태로 임차인들 간의 거래를 허용해 왔지만, 이번 법 개정으로 이러한 임대인들의 박탈감은 더 커질 것”이라고 목소리를 높였다.

상가업계 전문가들은 결국은 건물주가 임대거래에서 ‘갑’의 위치에 있는 것이기 때문에 심리적인 이유로 부작용이 발생할 가능성이 있다고 우려하고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “임차인의 권리를 보호하자는 취지로 법안이 통과된 것이지만, 임대인들이 이에 반발해 제도를 악용할 소지는 여전히 많다”면서 “법안 통과에 반발하는 의미로 일제히 임대료가 오르는 사태가 발생할 수도 있다”고 말했다.

권강수 창업부동산정보원 이사는 “현행법상 서울지역 기준 환산보증금 4억원 이하 상가는 임대료 상승을 9%로 제한하고 있지만, 실제로 서울지역 대부분 상가의 보증금이 4억원을 넘어 10%가 넘는 임대료 인상이 이뤄질 우려가 있다”고 지적했다.

글·사진 권성중 기자 goodmatter@viva100.com