[비바100] 복잡해진 다주택자 양도소득세, 꼼꼼히 따져야 손해 안봐

 

#.현재 서울에 집 3채를 보유하고 있는 A씨. 현재 살고 있는 아파트를 팔고 올해 새 집으로 이사하려고 했으나 4월부터 적용되는 다주택자 양도소득세 중과세 때문에 걱정이 크다. 언제 파느냐에 따라 내야 할 최고 60%의 양도세를 내야 하기 때문이다.

이에 더해 임대주택으로 등록하면 중과세 적용 대상에서 제외된다는 주변의 조언도 들어 어떤 선택을 내려야 할 지 머리가 아프다. A씨와 같은 사례의 경우 새로 바뀐 제도들을 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 선택을 내려야 세제상의 불이익을 피할 수 있다.


◇ 4월부터 다주택자 양도소득세 중과세

주택에 대한 양도세가 복잡해졌다. 양도하는 주택의 소재지와 보유주택 수, 그리고 양도시기가 4월 이전인 지 이후인 지에 따라 양도세가 달라지고 세액의 규모도 상당히 크다.

또 4월에는 중과세 적용 대상이 되는 주택의 범위도 ‘지정지역 내’의 주택에서 ‘조정대상지역 내’의 주택으로 확대된다. 또 중과세대상 주택 양도는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

올해 4월 1일을 기준으로 다주택자 중 조정대상지역 내에 주택을 양도할 때는 중과세를 적용받게 된다. 3월말까지 양도하는 주택은 다주택자라도 하더라도 장기보유특별공제도 적용되고 세율도 일반세율을 적용받을 수 있다. 하지만 3주택 이상 다주택자의 소득세법상 지정지역 내의 주택 양도에 대해서는 10%포인트가 가산된 16%~52%의 중과세율이 적용된다. 단 장기보유특별공제는 적용 받을 수 있다.

핵심은 4월 1일 이후 부터다. 양도분은 2주택자나 3주택자의 주택 양도는 중과세가 차등 적용된다. 2주택자는 일반세율에 10%포인트 가산된 16%~52%가 적용되고, 3주택자의 주택 양도는 20%포인트가 가산된 26%~62%가 적용된다. 4월 1일 이후의 2주택자의 양도나 3주택자의 양도는 모두 장기보유특별공제의 적용이 배제된다.

정리하면 3월 말까지는 3주택 이상을 소유한 다주택자의 주택양도는 장기보유특별공제가 적용되면서, 세율 적용에 한해서만 중과세가 적용된다. 하지만 4월 이후 주택 양도에 대해서는 2주택 보유자는 중과세를 적용이 된다.

◇ 양도시기에 따라 양도소득세 차이 커

정부의 임대주택 활성화방안의 실행으로 임대주택은 중과세 대상에서 제외됐다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대사업자 등록시 임대의무기간은 4년과 8년 중에서 선택할 수 있다. 이는 민간임대주택에 관한 특별법상의 의무기간이다. 세제혜택을 받기 위해서는 세법상의 추가적인 요건을 갖춰야 한다.

현재 세제혜택을 받기 위한 임대의무기간은 최소 5년이다. 양도소득세 중과대상의 예외에 해당하는 주택의 세법상의 요건도 임대의무기간이 5년이다. 그래서 4년간 단기임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대한 후 양도할 경우에는 해당 주택은 양도소득세 중과세 대상에서 제외된다.

하지만 4월 이후 양도분부터는 임대의무기간이 8년인 준공공임대주택으로 등록 해야만 중과세 적용을 받지 않는다. 중과세 적용을 피하기 위해서는 4월 이전에 임대를 마쳐하는 셈이다.

현재 3주택자로서 취득가액 6억원, 보유기간 5년 이상, 양도가액 10억원으로 가정해 양도세 차이를 계산해보면 3월과 4월 한달간 차이는 1억원이 훌쩍 넘는다. 3월말까지는 3주택자라도 일반세율이 적용돼 1억4300만원의 양도소득세가 계산된다. 양도시기가 4월 이후라면 2억7300만원의 양도세를 부과해야 한다. 다만 4월 이후라도 준공공임대주택으로 8년 이상 임대 후 양도하는 것이라면 1억4300만원의 양도소득세를 부담하게 된다. 양도소득세의 차이가 결코 작지 않다.


◇ 임대주택 등록 시 요건 꼼꼼히 따져야

‘민간임대주택에 관한 특별법’ 상으로는 임대사업자등록 주택의 가액이나 규모에 대한 제한이 없다. 그러나 세법상의 혜택을 받고 중과세를 적용받지 않기 위해서는 매입임대주택으로 사업자등록을 하고 임대를 개시하는 시점을 기준으로 기준시가가 6억원(비수도권은 3억원)이하 여야 한다.

만약 국민주택규모 이하로서 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록한 경우라면 중과세 제외뿐만 아니라, 70%의 장기보유특별공제를 적용받거나 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수도 있다.

임대사업자등록을 하면 임대의무기간 동안은 양도할 수 없으며, 임대료의 상승폭도 연 5%로 제한된다.

반면 임대사업자 등록을 통한 세제 혜택은 취득시점부터 시작된다. 취득세와 재산세의 감면, 임대소득세와 건강보험료 부담 완화, 그리고 양도소득세의 감면까지 복잡하고 다양하다. 양도시기의 자유로운 선택이 배제되는 데 대한 세제상의 대가를 충분히 계산해보고, 신중한 선택을 할 때이다.

장욱 국민은행 WM스타자문단 세무사