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| 정해균 사회부동산부장 |
부동산 시장이 혼란에 빠진 모습이다. 새해 들어 강남을 중심으로 요동치던 서울 집값의 하락세가 계속되고 있다. 부동산114에 따르면 3월 넷째 주(17~22일) 서울 재건축아파트 매매 시세 상승률은 올해 최저 수준인 0.06%로 떨어졌다. 지난해 정부의 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 여파가 있던 8~9월 이후 가장 낮은 수준이다. 서울 아파트값 상승세도 6주 연속 둔화됐다. 특히 양천구와 노원구는 상승률이 각각 0.06%와 0.05%를 기록하며 소수점 두 자릿수로 내려앉았다. 2008년 금융위기 이후 10년 만에 가장 큰 폭의 상승세를 보였던 올해 초와 사뭇 다른 모습이다. 서울 아파트 전셋값 역시 약세를 보이면서 5년8개월 만에 하락했다. 다른 시세 조사 기관인 한국감정원 통계에서 서울 아파트 전셋값은 5주째 하락했지만 이 업체의 조사에서 주간 전세 시세가 마이너스(-) 변동률을 기록한 것은 지난 2012년 7월 첫주(-0.01%) 이후 처음이다.
이런 가운데 서울 아파트 거래량은 이달 역대 최고치를 찍을 전망이다. 23일 기준 서울 아파트 거래 건수는 총 1만1078건이 신고됐다. 일평균 481.6건이 거래된 것으로, 이달 말에 신고될 물량까지 포함할 경우 3월 거래량으로는 역대 최대인 2015년의 1만2922건을 넘어설 것으로 보인다. 서울 아파트 시장은 연초부터 매매 물건이 증가하면서 1월부터 석달 연속 최대 거래량 행진을 이어가고 있다.
그동안 가격 급등으로 인한 피로감과 정부의 강력한 부동산 규제 등으로 시장 참여자들의 고민이 깊어지는 모습이다. 현 정부는 지난해 8월과 12월 다주택자에 대한 양도세 중과와 대출 제한을 중심으로 한 4차례 부동산 대책을 쏟아냈다.
그런데 부동산 시장의 혼란은 진행형이다. 다음 달부터 서울을 비롯한 조정 대상 지역 내 다주택자들에겐 16~62%의 양도세율이 적용된다. 또 최근 한국과 미국의 금리는 10년7개월 만에 역전됐다. 금리인상은 주택담보대출 등 대출금리를 높여 유동성 축소를 가져오게 된다. 지난해 주택산업연구원은 올 12월 국내 주택담보대출금리는 미국 기준금리 인상과 미국 3년 만기 국채금리변동에 따라 최대 4.59%까지 오를 것으로 예상했다. 평균 주담대 금리가 이렇게 상승하면 저(低)신용가구가 부담해야 하는 금리는 9.24%에 달해 주택시장 부담이 더욱 확대될 것으로 우려했다.
수요자의 고민은 ‘기다릴 것이냐’로 정리할 수 있다. 변곡점에 선 부동산 시장이 앞으로 꺾일지, 다시 상승세로 돌아설지는 알 수 없다. 부동산 시장은 가격 상승장에서는 아파트, 오피스텔 등 모든 상품의 가격이 오른다. 시세가 오른다는 것은 공급보다 수요가 많다는 뜻이다, 실수요와 투자수요가 적정비율로 유지돼야 시세가 꾸준히 오른다. 또 하락장도 떨어지기 시작하면 계속 떨어진다. 이는 부동산의 경우 투자금액이 크기 때문이다. 이때문에 하락장이나 조정장이 예상되는 시점에는 ‘좋은 물건’을 고르는 것이 무엇 보다 중요하다.
값이 오를 때나 내릴 때나 최고의 부동산 투자원칙은 입지조건, 교통의 편리성, 발전 가능성 등 ‘기본’을 살피는 것이다. 또 시장이 저성장시대로 접어든 데다 금리 인상 등의 악재가 많은 만큼 기대수익률 또한 낮춰야 한다.
정해균 사회부동산부장 chung@viva100.com
