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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장 |
상가투자시 투자비용 외에 큰돈이 훅- 나가는 경우가 있다. 바로 ‘권리금’이다. 권리금이란 상가부동산에 투자하거나, 임대를 해줄때 보증금 외에 지불되는 일종의 ‘프리미엄’이다.
권리금은 ‘상가임대차보호법’에 ‘상가 권리금 보호법’이라는 내용이 포함될 만큼 중요한 사항이다. 내가 받을 입장에서는 한 푼이라도 더 받고 싶고, 주는 입장에서는 한 푼이라도 덜 주고 싶은 것이다. 상가투자시 알아야 할 권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눌 수 있다.
바닥권리금은 상가 등의 소유주가 상권이나, 상가의 위치 등을 이유로 요구하는 권리금을 말한다. 이들은 역세권이나, 먹자골목 등 우리가 보통 ‘좋은 상권’이라고 생각하는 대부분의 상가에 붙어있다. 유동인구가 많은 만큼 권리금도 높아질 수 있다.
영업권리금은 상가매장이 벌어들일 예상되는 순이익을 말한다. 예를들어 음식점 업종을 그대로 인수해 음식점으로 사용하는 경우 발생할 이익에 대한 대가라고 생각하면 된다. 대게 1년치 순수익을 권리금으로 준다고 생각하면 된다. 대표적으로 대박집이라고 불리는 음식점 등을 그대로 인수하는 경우에 영업권리금이 발생한다. 영업권리금은 사회적문제가 발생하기도 한다. 단골들은 곧바로 사장이 바뀌었다는 경우도 잘 알아차리기 때문이다. 초보 자영업자들은 이런 점을 잘 모르고 투자하여 권리금만큼 수익이 발생하지 않는 경우도 있다.
마지막으로 시설권리금이라는 것이 있다. 예를들어 피씨방을 그대로 인수할 때 발생되는 집기, 비품, 영업시설 등을 고려해 지불하는 권리금이다. 그렇다고 최초에 투자된 간판비용이나 인테리어비용이 모두 권리금에 포함하는 것이 아니라 감가상각을 통한다.
이 외에도 편의점등에서 주로 하는 담배판권, 로또 같은 복권에 대한 판권도 권리금이 존재한다. 권리금이 쓸데없이 나가는 돈이라고 볼 수만은 없다. 권리금은 영업가치를 의미하는 것이기도 때문에 장사가 잘 되는데 권리금이 없는 곳을 찾기 어렵다. 강남역이나 홍대등 유명명소에는 어마어마한 프리미엄이 붙는다. 반대로 권리금이 없는 곳은 장사가 안될 것을 의심해봐야 한다.
그렇다면 상가투자시에 어떤 권리금을 가장 신경 써야 할까? 바로 바닥권리금이다. 바닥권리금은 앞서 설명한 것처럼 입지에 관련한 권리금이기 때문에, 이 바닥권리금을 깎으려 들다가는 오히려 좋은 입지의 상가를 놓칠 수도 있다. 입지가 좋다면 앞으로 월세 걱정은 한시름 놓을 수 있을 것이다.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
