서울 강남권 재건축 단지 엇갈린 선택…속도 vs 수익성

서울시의 건축심의를 통과해 초과이익환수제 유예 혜택을 받기위해 발빠르게 움직이고 있는 반포주공 1단지의 모습.(연합)

서울 강남권 재건축 아파트 단지들이 사업 추진을 놓고 상반된 행보를 보이고 있다. 내년 부활하는 ‘초과이익환수제’를 피할 가능성이 높은 단지들은 사업 추진에 속도를 내는 반면 사업 추진이 부진한 단지는 수익성 확보를 위한 장기전에 돌입하는 모양새다. 내년부터는 초과이익환수제 시행에 따라 재건축으로 발생한 이익의 최대 절반 가까이를 세금으로 내야 한다.

5일 부동산 업계에 따르면 올 하반기 서울 강남권에서는 △반포주공1단지 1·2·4주구 △반포주공1단지 3주구 △반포 한신4지구 △신반포14차 △신반포15차 △대치 쌍용2차 △서초 신동아 △방배13구역 등이 재건축을 위한 작업에 박차를 가하고 있다. 이들 단지들은 올해로 끝나는 초과이익환수제 유예 혜택을 받기 위해 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 이들 단지는 서울시가 제시한 가이드라인에 맞춰 최고 35층 이하 건축안을 내놓고 빠르게 심의를 통과했다. 또 시공사와 함께 사업을 진행하는 ‘공동시행방식’을 채택하며 관리처분인가까지 걸리는 기간을 단축하기 위해 고삐를 죄고 있다.

반면 초과이익환수제 유예 혜택과 상관없이 느긋한 행보를 보이는 단지들도 있다. 대치동 은마아파트가 대표적이다. 이 단지는 층수 제한을 놓고 시와 대립각을 세우고 있다.

은마아파트 재건축추진위원회는 지난 주 최고 49층 재건축 계획이 담긴 정비계획안을 시 도시계획위원회에 제출했다. 지난달 8일 시가 반려한 내용을 수정하지않은 채 2주만에 다시 제출한 것이다.

50층을 고수하고 있는 강남구 압구정 일대 단지들도 시의 35층 제한에 별 다른 대응을 하지 않고 있다. 사실상 장기전에 돌입한 것이다. 잠실주공 5단지는 연내 관리처분인가 얻기 위한 특별한 움직임이 없다. 조합 측은 지난 3일 서울시가 요구하는 공공성과 마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 지원 기능을 강화하는 대신 잠실역과 가까운 동에 대해 최대 50층 재건축을 허용해달라는 내용의 건축안을 제출했다.

강남권 재건축 단지 대부분이 서울시 요구대로 주거지역 아파트 최고 층수를 35층 이하로 낮춰 건축심의를 통과한 것과 비교된다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “초과이익환수제의 내년 시행이 확정적이지만 서울 시내의 주택공급이 대부분 재건축 및 재개발에 의존하는 현실임을 감안하면 조합 입장에선 몇 년 후 다시 유예되거나 폐지될 것이란 기대를 가질 수 있다”며 “이 때문에 몇몇 단지들의 경우 차라리 재건축을 몇 년 후로 미루더라도 수익성을 극대화 하는 전략을 펼치는 것으로 보인다”고 설명했다.

고종완 한국자산관리연구원장도 “초과이익환수제 시행으로 단기적으로 재건축 단지들의 집값이 하락하며 시장이 안정되는 효과는 볼 수 있을 것이다”면서도 “그러나 공급부족과 시장 침체 등의 영향으로 초과이익환수제 유예가 부활할 수 있어 조합 측은 때를 기다리며 장기전에 나설 수 있다”고 말했다.

김동현 기자 gaed@viva100.com