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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
최근 미국이 금리인상을 실시하면서 국내 금리인상의 여지가 높아진 상황이다. 이 때문에 대출 규제 강화로 수익형 부동산 등 부동산 투자시장에 어떠한 영향을 미치게 될지 귀추가 주목되고 있다.
지난달 미국 연방준비제도(Fed·연준) 연방공개시장위원회는 정책금리를 연 1.50~1.75%로 0.25%포인트 인상했다.
또한 연준은 올해 금리를 3차례 인상하겠다는 기조를 유지했고, 내부에서는 올해 최대 4회 인상까지 전망하고 있다.
미국의 금리 인상 속도가 빨라지면서 국내 금리도 상승추세에 더욱 무게가 실리고 있다. 특히 국내에서는 담보대출이 미국 등 국제금융시장 금리에 더욱 민감한 편이다. 기준금리 인상 전에 담보대출 등 시장금리가 먼저 상승추세로 돌아설 수 있다. 때문에 대출을 이용하려던 투자자들의 자금 압박은 높아질 수밖에 없다.
금리가 계속 오를 것으로 전망되면서 이자부담이 높아지는 등의 이유로 수익형부동산 시장 분위기가 가라앉을 것으로 예상된다. 금리가 상승추세에 있을 때는 부동산 투자 시 자기자본 비중을 기존보다 높이는 것이 가장 중요하다. 지금 시점에서는 무리한 대출을 통한 공격적인 투자는 분양가와 대출이자 등의 가격 부담이 더욱 크게 와 닿을 수 있다.
아직까지는 국내의 기준금리는 1.5%로 저금리 기조를 유지하고 있다고 볼 수 있다. 수익형 부동산 시장에 미치게 될 부정적인 여파는 걱정만큼 크지 않을 수 있다. 일반적으로 금리가 2% 후반에서 3% 초반에 접어들었을 때 투자 ‘경고등’이 켜졌다고 할 수 있어서다. 따라서 아직까지는 수익형 부동산 시장이 대폭적으로 위축되지는 않을 것으로 예상된다.
금리 인상 외에도 수익형부동산은 공급 증가로 인해 수익률도 하락하고 있다. 또 정부의 규제로 인해 서울 등 수도권 인기 지역 대부분의 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 아파트의 ‘전매제한’이 시행되고 있다. 담보인정비율(LTV), 신(新)총부채상환비율(DTI)에 이어 지난달 26일부터 적용된 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출 규제도 강화됐다. 신용등급과 연봉, 타 부채의 연간 원리금 상환액까지 고려하는 등 대출 기준이 까다로워진 만큼 투자 여건이 과거보다 열악해진 것은 사실이다.
하지만 한편으로는 금리 인상과 정부의 규제로 투기 수요가 많이 사라져 시장 전체는 건전해질 것으로 예상된다. 단기적으로는 위축되는 듯 보일 수 있지만 장기적으로는 안정적인 흐름을 찾아가면서 과열된 분위기가 진정 추세를 찾아 갈 것으로 전망된다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
