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국내 부동산 시장이 심한 부침을 보이며 투자 리스크가 커지면서 해외 부동산 투자에 관한 관심이 높아지고 있다. 하지만 전문 지식이 없이 나서긴 투자 리스크가 너무 크다. 해외 부동산 전문가가 알아서 관리해 줘 투자 리스크를 줄일 수 있고 노후 자금을 적절히 활용할 수 있는 해외 부동산 간접 상품들이 주목을 끄는 이유다. 큰 돈을 들이지 않고도 우량한 해외 부동산에 투자해 수익을 낼 수 있다고 해 요즘에는 은퇴를 앞둔 중·장년층의 투자 비중도 높아지고 있다. 미래에셋투자와연금센터, 미래에셋자산운용이 최근 리포트를 통해 소개한 해외 부동산 간접 투자 상품 투자 가이드를 들여다 보았다.
◇ 해외 부동산 투자 4가지 방법
자료 출처=미래에셋투자와연금센터
크게 네 가지가 있다. 우선, 국내 상장 리츠(REITs)’를 통해 투자하는 방식이다. 리츠는 다수 투자자들의 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자해 운영한 후 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사를 말한다.
상장 리츠를 통한 투자의 최대 장점은 절세(節稅)다. 산 가격보다 판 가격이 높아 차익이 나더라도 과세하지 않는다. 오히려 배당금에 대한 분리과세 혜택도 있다. 투자액이 5000만원 이하면 9.9%의 세율을 적용받는다. 다만, 2023년 12월 31일 까지가 시한이다.
다음은 글로벌 부동산 펀드가 있다. 증권사 은행 등을 통해 해외 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드에 가입하는 방식이다. 상품에 따라 환매가 불가능한 경우도 있으니 주의해 골라야 한다. 증권사를 통해 거래할 수 있다. 배당소득이 발생하면 리츠와 마찬가지로 9.9%의 세율로 분리과세 혜택을 받게 된다. 매매차익에 대한 과세에는 상품별로 차이가 있다.
국내 주식시장에 상장된 ‘글로벌 리츠 ETF’에 투자하는 방식도 있다. 주식시장에 상장돼 주식처럼 거래되는 ETF(Exchange Traded Fund) 가운데 해외 상장 리츠 관련 지수를 추종하는 ETF가 글로벌 리츠 ETF다. 미래에셋자산운용이 운용하는 ‘타이거(TIGER) 미국MSCI리츠(합성H)’가 대표적이다. 미국 부동산에 투자하는 리츠들로 이뤄진 지수의 움직임을 따르기 때문에 미국 부동산에 투자하는 효과와 같다. 펀드이기에 매매차익에 15.4%의 소득세가 부과되지만, 요건을 충족하는 경우 리츠나 부동산 펀드처럼 분배금에는 9.9%의 한시적 분리과세를 적용받는다.
마지막으로 해외시장에 상장된 리츠나 리츠 ETF에 투자하는 방식이다. 해외주식 매매가 가능한 증권사를 선택해 일반 주식계좌를 개설한 후 투자자가 직접 매매하는 방법이다. 매매 차익에 22%(양도소득세 20%, 지방소득세 2%)의 세금이 부과된다. 투자한 리츠의 손익을 합산 상계처리해 합산 순이익에 대해서만 과세한다. 총 매매차익에서 250만원을 공제해 주기도 한다. 배당금이나 분배금에는 배당소득세가 부과된다. 투자한 국가의 배당소득세 등을 감안하면 결론적으로 최소 15.4% 의 세금은 내야 한다.
◇ 해외 부동산, 어떻게 투자해야 하나
박준태 미래에셋자산운용 리츠 운용본부장은 최근 고객들에게 보낸 리포트를 통해 해외 부동산 상품 투자 트렌드와 투자 전략을 상세히 소개해 주목을 끌었다.
박 본부장은 우선, 코로나 사태가 해외 부동산 유형 별로 다르게 영향을 미치고 있다고 전했다. 호텔이나 쇼핑센터, 백화점 같은 오프라인 활동에 많이 영향받는 부동산은 회복이 늦다고 한다. 반면 물류시설 등의 임차 및 투자 수요는 급증하는 추세라고 한다. 팬데믹에 따른 전자상거래 증가로 물류 수요가 급격히 증가한 덕분이다. 경기 상황을 반영해 임대형 주택도 양호한 성과를 보여주고 있다고 한다.
박 본부장은 “해외 부동산에 투자할 때 투자 대상 지역과 물건은 대부분 지역별 거시경제나 산업의 분포, 거주 및 일자리 수의 변동 추이, 부동산 시장의 상황 등을 고려해 선정한다”고 전했다. 가장 중요한 것은 아무래도 ‘적정 매입 가격’이다. 그는 다양한 분석과 매입 경쟁 상대 상황까지 고려해 최종적으로 가격을 결정한다고 말했다.
박 본부장은 공모 리츠 시장에 대한 관심을 조언했다. 2018년까지 5개에 불과했던 관련 상품이 지금은 18개로 늘어났고, 시가총액도 10조원을 넘어 올해 20조원을 넘볼 정도로 커졌다고 한다. 특히 올해는 리츠 주식들로 구성된 ‘리츠 지수’가 나올 가능성이 매우 높다고 전망했다.
그는 비슷한 상품이라면 국내시장에 상장된 해외 부동산 리츠에 투자할 것을 권했다. 아직 그런 리츠가 국내에서 손 꼽을 정도지만 환전 부담과 투자 시차, 공시자료 확인 등에 있어 해외 리츠보다 유리하다는 것이다. 환율이 변하면 배당금에 영향을 미칠 수 있는데다 장기간 100% 환 헤지를 할 경우 수수료를 많이 지급해야 하는 점이 걸림돌이라는 설명이다.
배당률도 중요한 투자 포인트다. 그는 부동산투자회사 특성상 단기 호재가 많지 않기 때문에 배당률을 따져 분할매수하고 장기간 배당 이익을 취하는 전략이 바람직할 것이라고 권했다. 리츠의 고배당률을 잘 이용하면 장기 투자 수익률을 크게 올릴 수 있다며 배당금을 계속 리츠에 재투자하는 방식도 조언했다.
배당금에 대한 세금이 문제지만 이는 퇴직연금계좌를 활용해 해결하면 될 것이라고 코치한다. 퇴직연금계좌는 배당금을 받아도 운용기간에는 세금을 내지 않기 때문이란다. 그렇게 되면 배당금 재투자 효과도 극대화할 수 있다는 얘기다.
이은혜·안동이 기자 chesed71@viva100.com
