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| 노희순 주택산업연구원 책임연구원 |
최근 청약시장의 과열은 ‘단기 투자수요의 집중’과 ‘실수요자의 추격 매수’에서 기인했다.
특히 청약시장의 참여는 가구의 청약순위, 소득수준, 보유자산 여부 등을 떠나 단기적 시세차익을 목적으로 이뤄지는 경우가 많아지고 있다.
미분양 증가, 주택담보대출 부실 등의 우려 증가에도 불구하고 과열되는 청약시장을 관리하기 위해 정부는 ‘11·3 대책’을 발표했다. 정책목표는 단기적이고 과도한 투자수요의 관리다. 정부정책의 향후 영향을 파악하기 위해서는 정책 배경과 의도 파악이 중요하다.
정책 내용을 보면 시장과열을 전국 또는 주택시장 전반의 문제로 보지 않고, 일부지역의 청약시장의 문제로 한정해 인식하고 있다. 이는 정부가 정책으로 인한 시장 침체를 경계하고 있음을 시사한다.
이번에 선정된 조정대상지역을 제외한 지역은 당장 내년 초부터 공급과잉과 수요부족으로 주택가격이 하락한다고 해도 이상하지 않다. 이미 일부 지방의 경우 가격하락, 미분양 증가가 전망되고 있는 실정이다.
조정대상지역의 전매제한 기간은 대부분 ‘입주 시점’까지로 확대됐다. 불법 전매가 없다고 가정할 때, 손바뀜에 의한 프리미엄 상승 기회가 없어지고 분양대금을 모두 부담해야 한다. 계약금 비중도 분양가의 10%로 늘었기 때문에 단기 투자자들의 청약도 어려워질 것으로 보인다. 즉 투기수요의 비용과 리스크는 커지는 반면 수익성이 낮아지는 것이다.
물론 실수요자의 초기 부담도 커질 수 있지만, 실수요자는 거주와 지불가능 능력을 감안할 때 그 정도는 크지 않다. 또한 전매제한 민간택지와 공공택지가 구분돼 적용하고 있다.
청약제도는 실수요자의 우선 참여를 보호하는 일종의 ‘진입장벽’이다. 과거에는 ‘1순위자=실수요자’라는 인식이 강했지만 완화된 청약제도와 최근 청약실태를 보면 1순위 청약자와 실수요자의 간극은 커져가고 있다. 특히 반복청약과 중복 당첨, 당해지역 외부의 1순위자 참여로 인해 청약경쟁률이 높아졌고 추격매수의 원인이 됐다. 순위 및 청약통장 사용 요건 강화 및 재당첨 제한, 외부 1순위자 참여 분리는 기존보다 투기 수요의 참여를 제한할 것으로 예상된다.
결과적으로 11·3 대책의 영향으로 시세차익 축소와 투기기회 감소 효과를 불러와 실수요자의 참여 기회가 확대될 것으로 예상된다. 하지만 규제에 의한 풍선효과, 기존 실수요자 부실위험, 가격하락 및 거래 감소 등의 부정적 영향은 좀 더 시간을 두고 살펴야 할 사안이다.
특히 ‘투기 수요의 참여 제한 및 실수요자 참여 기회확대가 실수요자의 수요증가로 이어질까’, ‘가격이 하락하는 주택시장에도 참여할 실수요자가 많을 것인가’, ‘자산이 많지 않은 실수요자가 시장거래를 주도할 수 있을까’ 등에 대한 답은 명확하지 않다.
이에 따라 실수요자에 대한 정부의 시장 모니터링과 지속적인 관심이 절실하다. 실수요자 중심의 시장을 위해서는 투기 수요의 규제와 함께 대출 이외에 실수요자의 시장참여 여력, 즉 자산축적을 지원하는 제도적 장치의 확대도 필요하다.
노희순 주택산업연구원 책임연구원
