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| 노희순 주택산업연구원 연구위원 |
새정부의 도시재생 뉴딜정책은 과거와 같은 수익목적의 대규모 재건축이 아니라 도심의 활력 회복을 목적으로 하는 커뮤니티 재건을 목표로 하고 있다. 새 정부의 재생·관리 시대를 시작함에서 노후아파트는 큰 장애요인이다.
아파트는 1970년대 시범아파트를 중심으로 이미지가 개선되고 대중화됐으며, 1980년대에는 아파트 조성붐이 불었다. 국내에서 아파트는 전후 60여년동안 대규모 단지의 대량 공급을 통해 부족한 주거공간을 빠르게 확보할 수 있는 대안으로 자리잡았다. 문제는 아파트의 노후화로 인한 슬럼화, 구조적 안전, 대규모 멸실에 따른 시장 충격 등이 단기간에 유발할 수 있다는 점이다.
현재 전국의 아파트 재고는 962만 가구이며, 이중 20년 이상 된 아파트는 44%나 된다. 30년 이상 경과된 아파트도 8.1%로 최근 연평균 아파트 공급물량보다 많은 78만 가구에 달하고 있다.
향후 5년 이내에 30년 이상의 아파트가 141만 가구로 늘어나면서 노후 아파트 문제는 빠르게 가시화 될 것으로 예상된다. 특히 서울, 부산, 경기도 등의 대도시권은 인구가 집중되면서 과거 대단위 아파트 공급이 증가했기 때문에 아파트 노후화가 더욱 집중될 것이다.
노후 아파트는 임대차 하거나 고령가구가 거주하는 비중이 높기 때문에 유지보수에 대한 지불에 소극적여서 한번 노후화되면 그 속도는 더욱 빨라지는 특성이 있다.
노후 아파트 증가는 단순히 자산가치의 하락의 문제가 아니다. 상대적으로 지불능력이 떨어지는 계층의 주거수준 악화와 안전 악화의 주거권 침해 문제가 크다. 주택가격 부담과 주택부족에 따라 구조적 안전, 노후 설비, 주차문제 등에도 불구하고 거주할 수 밖에 없는 저소득 가구가 많기 때문이다.
현행제도에서는 안전상의 문제로 특정관리대상시설 등 중에서 E등급으로 관리하는 주택에 거주하는 저소득 임차가구에 한정하여 우선적으로 공공임대주택에 입주할 수 있게 하고 있지만 충분하지 않다.
1990년대 200만호 공급과 이전 노후 단지 재건축에 따라 아파트가 고층화됐다. 아파트의 고층화는 주택가격 상승에 의존하는 수익성 재건축 방식에 더 이상 의존할 수 없게 한다. 택지가 부족한 서울의 경우 빠르게 고층화가 진행됐기 때문에 용적률 200% 이상 단지가 74.2%에 달하고 250% 이상의 경우도 46.5%다. 따라서 아파트가 고층화되기 시작한지 20여년이 경과되는 현재 시점에서 수익성에 의존한 개발이 아닌 공공성 측면에서 아파트 노후화와 공급에 방향에 대한 현실적이고 기술적인 고민이 요구된다.
특히 아파트 노후화는 준공 경과 연도보다는 관리 정도에 따라 차이가 발생하기 때문에 유지보수, 리모델링, 재건축, 철거 등의 각 단계별로 공공 및 보유자, 거주자 모두의 노력이 필요하다. 지자체 주도로 노후아파트 진단과 실태 관리가 선행되어야 하며 거주자는 충분한 대손충당금을 축적하고 대수선 등을 통해 서비스수준과 안전을 확보해야 한다. 또한 공공은 개보수, 신축 등을 판단할 수 있는 매뉴얼을 제공하고, 시장에서 소화할 수 없는 단지의 경우 좀더 적극적으로 안전 및 도시의 활력을 유지하기 위해 공공 수용사업 등을 고려할 필요가 있다.
노희순 주택산업연구원 연구위원
