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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
내년 1월 1일 도입될 예정인 ‘재건축 초과이익환수제’를 둘러싸고 재건축단지 조합원들을 중심으로 위헌논란과 이중과세 및 실수요자 배려 등을 제기하며 반발조짐을 보이고 있다. ‘재건축 초과이익환수제’란 3000만원이 넘는 재건축 이익에 대해 요율을 적용해 재건축부담금 형태로 환수하겠다는 것이다.
그러나 준공인가일을 기준으로 부담금을 산정하고, 부과하는 것은 미실현 이익을 환수하는 것이기 때문에 부당하다는 위헌논란이 벌어지고 있다. 또한 1주택조합에 대해 획일적으로 부담금을 매기는 것은 실수요자들을 투기세력으로 보고 있다고 구제책을 요구하고 있다. 그리고 재건축 규제로 공급을 위축시켜 놓으면 공급부족으로 전세대란이 일어 날 것이라는 주장도 있다. 어떤 정책이든지 무리하게 추진하기보다 선의의 피해자가 생기지 않도록 보완책을 찾아서 진행하는 것이 바람직하다.
먼저, 재건축부담금 산정방법과 부과시점의 문제점이다. 현행 재건축부담금 산정은 ‘준공인가일’과 ‘조합설립승인일’을 기준으로 주택가격의 차액으로 부과하고 있다. 그러나 실거래가 없는 상황에서 미실현 이익에 대해 부담금을 환수하는 것은 위헌이라는 주장이다. 이러한 문제에서 자유롭기 위해서는 재건축부담금 산정기준과 부과시점을 ‘준공인가일’ 대신 증여, 상속, 매도 등을 통한 ‘1차 소유권 이전시점’으로 하는 것이 바람직할 것이다. ‘1차 소유권 이전시점’으로 재건축부담금을 산정하게 되면 미실현 이익의 과세라는 위헌논란에서 벗어날 수 있고, 현실적인 가격을 근거로 객관적 가치가 산정돼 양도소득세로 환수할 수 있다.
둘째, 장기거주 1주택조합원을 포함한 실수요자들에 대한 배려가 필요하다. 장기거주 1주택조합원은 투기세력이라기보다 더 좋은 주거환경으로 옮겨가려는 실수요자로 분류해야 한다. 이런 실수요자들을 투기세력으로 몰아 동일하게 재건축부담금을 부과하는 것은 문제가 있기 때문에 부과대상에서 특례를 인정해야 한다. 뿐만 아니라 재건축 아파트 1채가 전부인 조합원들에게 준공기준일을 기준으로 부담금을 부과하게 되면 경제력이 부족한 조합원은 퇴출될 수밖에 없다는 것이다. 이는 기존 주민을 쫓아내는 젠트리피케이션 현상을 일으킨다. 만약 1주택조합원들을 부과대상에서 제외시키는 것이 투기문제를 야기할 우려가 있다고 생각되면, 특례조건으로 2~3년 정도 보유요건 및 거주요건을 갖추도록 규제를 만들면 될 것이다.
셋째, 재건축초과이익환수제 같은 재건축 규제가 오히려 부동산시장의 불안을 야기할 수 있다. 서울시 주택보급률은 2015년 기준 96%, 2017년 기준 97.8%로 여전히 부족하다. 서울지역에서 유일하게 공급지 역할을 하고 있는 재건축·재개발 부지에 각종 규제를 가해 공급을 막으면 몇 년 후에는 공급부족에 따른 주택가격 급등과 전월세 대란으로 이어질 수 있다. 공급을 위축시키기보다는 인센티브를 주어 공급을 확대시키는 정책적 전환이 필요하다.
그 동안 우리나라 재건축 시장이 투기의 온상이라는 오명을 뒤집어쓰고 국민들에게 부정적 이미지로 각인돼 온 점은 개선돼야 할 것이다. 그러나 우리나라에서 재건축이 국민들의 주거환경개선과 주거가치를 선도하는데 큰 역할을 해 왔으며, 좁은 국토와 한정된 도시 토지의 효율적 이용으로 국민들이 원하는 주거환경을 제공했다는 긍정적으로 평가를 통해 미래지향적 활용방안을 찾아야 할 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
