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정부의 규제가 이어지면서 2018년 부동산 시장은 여전히 안갯속이다. 규제와는 다소 거리가 멀었던 수익형 부동산에도 오피스텔 분양권 전매금지, 임대업 이자상환비율(RTI) 시행 등이 적용되면서 적지 않은 타격이 예상되고 있다.
이 가운데 재건축 아파트에 대한 ‘안전진단 기준 강화’와 올 한해 16조원이 풀리는 ‘토지 보상금’이 다소 위축될 뻔한 수익형 부동산 시장에 호재(好材)로 작용할 지에 관심이 쏠리고 있다. 지난해 말부터 재건축 아파트에 대한 규제가 계속되는 가운데 최근 안전진단 기준 강화 정책까지 발표되면서 재건축 아파트에 대한 투자수요가 줄어드는 모습이다. 대신 유망지역 알짜 수익형 부동산에 투자하려는 움직임은 더 늘어날 것으로 보인다.
실제 재건축 아파트의 최대어로 꼽히는 서울 압구정 현대아파트 한채가 40억원을 넘고 있는 상황에서 같은 금액이면 입지여건이 좋은 중소형 건물이나 상가, 오피스텔 등을 여러채를 구입해 투자하겠다는 상담이 늘고 있다는 것이 부동산 업계의 전언이다.
10억~30억원대의 투자금을 갖고 있던 사람들은 기존 강남권 아파트에서 수익형 부동산으로 옮겨오는 경우가 상당 수인 것으로 보여진다. 최근에는 주택 가격의 총액 자체가 전에 비할 수 없이 커지다 보니 강남 재건축 아파트 가격과 비슷한 30억~50억원대 중소형 빌딩이나 배후세대가 탄탄한 서울 도심 역세권 상가와 오피스텔은 품귀현상을 보이고 있는 것이다.
이 같은 현상에 대해 업계에서는 주택 가격은 이미 많이 상승했지만 서울 도심이나 서울 접근성이 좋은 신도시나 택지지구 등에 공급중인 상가, 오피스텔 등 아직 가치 상승 여력이 남아 있다고 판단되기 때문이라고 분석하고 있다.
강남 재건축 아파트에 대해서는 앞으로 규제가 더 강해질 것으로 보고 다른 곳으로 눈을 돌리는 추세인데다, 과거 상속의 수단으로 재건축 아파트 대신 최근엔 수익형 부동산과 해외부동산까지 눈을 돌리는 경우가 많아졌다는 것이 업계의 이야기다. 특히 대표적인 소액 투자처인 수익형 부동산인 오피스텔은 1~2인 가구 증가 추세에 따라 주거지로써 위상이 높아지고 있다. 입지가 좋고 개발호재가 풍부한 단지의 경우 불황에도 안정적인 투자처로 꼽히고 있어 부동산 시장에서 가장 선호되는 상품이다. 대표적인 지역으로는 △서울 명동 △광화문 △종로 △여의도 △강남권 및 구리시 △남양주 다산신도시 △인천청라국제도시 △동탄2신도시 등이 있다.
다음 변수로는 올 한해동안 16조원 이상 풀릴 것으로 예상되는 토지보상금이다.
올해 풀리는 토지보상금 16조원은 지난 2012년(17조원) 이후 6년래 최대규모로 수도권에서만 절반이 넘는 9조원이 풀린다. 지역별로 평택·고양·과천 등에 각각 1조원씩 보상이 풀린다.
만약 부동산에 투자한다면 어떤 상품이 관심을 끌까? 과거에는 묻지도 따지지도 않고 강남 아파트를 구입하는 경우가 많았지만 최근에는 수익형 부동산 투자가 인기다. 최근 아파트 등 주택시장이 전환기를 겪고 있어 과거처럼 서울 인기지역 아파트 구입 등으로 몰리는 수요는 줄어들 것이라는 분석이다. 따라서 지하철역 접근이 쉬운 도심권 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이나 상가, 오피스텔 같은 수익형 부동산에 관심이 클 것으로 보인다.
지금처럼 매수자 위주 시장에서는 부동산을 싸게 구입할 수 있는 기회라고 판단하는 땅 주인들은 대개 10억원 이상 거액을 투자하는 경우도 많다. 지난해 8·2 부동산 대책과 그 후속조치로 인해 주택시장에 대한 전망이 밝지 않고 달리 마땅한 대체 투자수단이 없는 관계로 토지보상금이 다시 대토 수요로 이어지는 현상이 예년에 비교해 높게 나타날 것으로 보인다.
장경철 부동산일번가 이사는 “아파트나 재건축 등에 비해 규제가 덜한 수익형 부동산이 인기를 끌면서 유망지역 수익형 부동산의 주가는 더욱 올라갈 추세”라며 “기준금리 인상이라는 변수에도 불구하고 무술년에도 상가나 오피스텔, 중소형 빌딩 같은 수익형 부동산에 대한 투자는 꾸준히 늘어날 것으로 보인다”고 말했다. 그는 이어 “올해 수도권에서만 9조원에 이르는 토지보상금이 풀리는데, 이 중 상당부분이 유망지역 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 가능성이 크다”고 덧붙였다.
김동현 기자 gaed@viva100.com
