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| 김동수 원광디지털대 교수 |
최근 임차인들의 전세사기 피해 사례가 급증하고 있는 가운데 피해자 대다수가 20·30세대 서민층으로 밝혀지는 등 국민의 주거권 위협이 심각한 상황이다. 임대인과 임차인 간 정보 비대칭 해소와 전세사기 방지를 위해 ‘주택임대차보호법’, 이른바 ‘전세사기 방지법’이 하루빨리 국회에서 개정되기를 바라며 몇 가지 제안을 해본다.
첫째, 현행법상으로도 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 전제로 확정일자 부여기관에 임대차 정보를 요청할 수 있다. 하지만 임대인의 동의가 의무화되지 않아 임차인들의 실질적인 정보 취득이 어려운 실정이다. 임대인에게 임차인의 정보제공 동의요청을 특정사유가 없는 한 의무적으로 수용토록 함으로써 임차인의 주택정보 확인 장벽을 낮추어야 한다.
둘째, 임대인이 임차주택을 매매하려는 경우 또는 임대차계약 이후 해당 주택의 등기사항전부증명서에 권리변동이 발생할 경우, 임대인은 임차인에게 그 사실을 지체 없이 통지하도록 해야 한다. 국세징수법과 지방세징수법의 경우 임대차 계약을 맺고자 하는 임차인과 개업공인중개사까지 임대인 동의 없이 미납국세 및 미납지방세의 열람을 신청할 수 있도록 한다. 임대인이 미납한 국세와 지방세의 유무를 파악해 임차인이 임차보증금을 반환받지 못하는 상황을 방지할 수 있도록 하는 것이다.
셋째, 현행법에서는 우선변제를 받을 임차인의 범위와 기준에 부합하는 임차인에 한하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 권리가 주어진다. 시행령 개정으로 2월 21일부터 서울특별시 지역에서 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금 1억 6500만 원 이하인 임차인을 기준으로 한다. 보증금 중 일정액의 범위는 5500만 원 이하를 기준으로 정해져 있지만, 일정기준 이하의 소액 보증금에 한해서는 전액 우선변제를 받을 수 있도록 하고, 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하면 된다.
마지막으로, 현행법에 의하면 임차인은 보증금을 반환받지 못한 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 또한 임차인이 임대인에 대해 제기하는 보증금반환청구 소송에 관하여는 ‘소액사건심판법’ 을 준용하도록 규정하고 있다.
그러나 임차권등기명령을 신청하더라도 등기에 접수될 때까지 시간차가 발생해 대기기간 동안 임대료를 지불해야 하는 상황이 발생하고, 보증금반환청구 소송에서 승소할 때까지도 상당 시간이 소요되어 계약기간 만료 직후 다른 임차주택으로 이사해야 하는 임차인의 고충을 즉각적으로 해소하지 못한다.
이에 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 그 반환사유가 발생하였음에도 반환하지 않는 경우 월차임의 3개월분에 해당하는 금액을 임차인에게 추가로 지급할 의무를 부과하며, 반환사유가 발생한 다음 날부터 보증금 전액을 반환할 때까지 지연일수에 대해 ‘소송촉진특례법’ 상의 지연이자(현재 연 12%)를 임차인에게 지급하도록 함으로써, 임대차 보증금 반환분쟁 및 소송을 줄이고 임대차 계약이행의무를 보다 명확히 이행토록 하면 된다. 이런 내용으로 법률안이 조속히 국회 본회의에 상정되어 통과된다면 전세사기는 사라지게 될 것이다.
김동수 원광디지털대 교수
